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中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电 题：中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者 庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

　　经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

　　近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

　　不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

　　波动性弱复苏

　　近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。

　　张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。(完)

4省份2022年人口逆势增长，经济增速第一的江西增加10.58万人******

　　作者：林小昭

　　在2022年全国人口减少85万人的情况下，多个中西部省份却实现了人口增长。

　　GDP增速第一，江西人口增长10.58万人

　　这其中，中部省份江西发布的数据显示，2022年末全省常住人口4527.98万人，比上年末增加10.58万人，增长0.23%。全年出生人口32.5万人，同比减少5.2万人，人口出生率为7.19‰，下降1.15个千分点；死亡人口31.4万人，增加1.1万人，人口死亡率为6.94‰，上升0.23个千分点；人口自然增长率为0.25‰，下降1.38个千分点。

　　对一个省份来说，人口增长包括自然增长和机械增长(即人口净流入)。在人口自然增长方面，去年江西人口自然增长率为0.25‰，按此计算约1.13万人。也就是说，去年江西在人口机械增长方面，新增流入人口9.45万人。

　　江西省社会科学院经济所所长麻智辉对第一财经分析，江西以前外出人口较多。近年来，江西经济增速比较快，增速位居全国前列，一个重要原因就是江西加大了承接了东部产业转移的力度，江西承接了较多的大项目、大的产业链。同时，江西这几年战略新兴产业发展的速度比较快，在GDP中的占比明显提升。随着经济快速发展，叠加近几年疫情影响，因此，有不少外出人口回流到家乡创业或就近务工。

　　数据显示，2022年江西GDP增速达到4.7%，与邻省福建并列全国第一。其中，在外贸方面，2022年，江西外贸总值6713亿元，一举跨过5000亿元、6000亿元两个台阶，较上年增长34.9%；进出口规模居全国第15位，较2021年前进3位。

　　厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，江西毗邻长三角、珠三角和福建，在产业转移过程中，就近转移的成本比较低。近年来江西的招商引资力度很大，东南沿海的大量产业转移到江西，近年来江西经济发展非常快。

　　麻智辉说，江西这几年承接的产业转移非常多，除了地理位置便利外，一方面，江西近年来大力改善营商环境。其次，近年来江西的交通和物流条件有大幅改善，高铁、高速公路网络日臻完善，物流成本也有很大幅度的降低。再次，江西产业园区的配套能力也有很大程度的改善。这几年江西对产业链高度重视，推动实施产业链链长制，完善产业配套，吸引了很多起来到江西来发展。

　　数据显示，去年江西规模以上工业增加值增长7.1%，高于全国3.5个百分点。江西省统计局局长方向军表示，去年全年江西电子信息产业营业收入首次突破万亿元，达1.03万亿元，增长 23.7%。新能源产业加速发展。锂电、光伏产业集聚效用日益凸显，全年新能源产业实现营业收入4065.1亿元，增长120.3%，占规上工业比重为8.4%，比2021年提高4.2百分点。在宜春时代、国轩高科、吉利动力电池、抚州比亚迪等百亿级投资项目的带动下，新能源产业投资增长30.3%。

　　随着经济的快速发展，江西城镇化水平也在不断提升，城镇化的提升也带动了第三产业的发展。数据显示，2022年江西城镇常住人口2810.52万人，比上年末增加34.12万人；乡村常住人口1717.46万人，减少23.55万人；常住人口城镇化率(城镇常住人口占总人口的比重)为62.07%，比上年末提高0.61个百分点。

　　麻智辉说，江西人口增长，跟随着近几年江西经济的快速发展，城镇化水平提高，城市的面貌改善也有关。以前很多人在在沿海地区买房置业，现在有不少人回到江西买房置业、就业。

　　另一方面，去年沿海的长三角、珠三角受疫情影响，有部分人返回老家。随着疫情防控措施优化，今年这部分人是否返回沿海地区？

　　在麻智辉看来，去年江西人口的增长，可能会有一部分人因为疫情因素从沿海回流，但这只是其中一个原因，最根本的原因还是江西近年来承接产业转移较多，近几年经济增长位居前列，有不少人回家创业或就近就业。

　　多个中西部省份常住人口增长

　　江西之外，目前广西、重庆、甘肃3个省份也公布了2022年人口数据。从发布的数据来看，这些省份2022年均实现人口增长。其中，甘肃省统计局数据显示，2022年末全省常住人口2492万人，比上年末增加2万人。全年出生人口21.1万人，人口出生率为8.47‰；死亡人口21.2万人，人口死亡率为8.51‰；人口自然增长率为-0.04‰。按此计算，去年甘肃在人口自然增长方面，约为-0.1万人，在人口机械增长即新增流入人口约为2.1万人。

　　广西壮族自治区统计局数据显示，2022年末全区常住人口5047万人，比上年末增加10万人。人口出生率8.51‰，人口死亡率7.08‰，人口自然增长率1.43‰。也就是说，去年广西人口自然增长这块，约为7.2万人。按此计算，去年广西人口机械增长即新增流入人口约为2.8万人。

　　重庆市统计局数据显示，2022年末全市常住人口3213.3万人，比上年末增加0.9万人。全年出生人口19.2万人，人口出生率为5.98‰；死亡人口26.0万人，人口死亡率为8.09‰；人口自然增长率为-2.11‰。按此计算，去年重庆在人口自然增长方面，约为-6.8万。在人口机械增长方面，为新增流入人口7.7万人。

　　在2022年全国人口减少85万的情况下，多个中西部省份逆势增长，一方面有去年沿海疫情影响下，部分外出人口回流的因素。另一方面，也有产业转移，部分外出人口回流的因素。广东体改研究会会长彭澎分析，随着近年来沿海产业向中西部转移，就近就业增多。其中，有一部分人在沿海闯荡积累了经验，返回老家创业。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）